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什么是房地产的市场价格?

文章来源:深广惠厂房出租网 发表时间:2021-11-05 09:10:12 浏览量:

市场价格简称市场价或市价,是一般价格(平均价格),而不是个别价格(成交价格)。某种或某宗房地产在某一时间的市场价格,简要地说,是该种房地产在该时间的现实市场上的平均交易价格。这里的“平均”含义,与社会平均成本、平均利润率中的平均含义相同,不限于简单算术平均,还有正常、典型、一般水平的意思。

房地产市场价格与股票及许多其他商品市场价格的获取方法有所不同,要复杂一些。某支股票在某一时间的市场价格,通常等于该支股票在同一时间的成交价格,因为在同一时间该支股票每股之间的权益、成交价格无差异。对于许多商品来说,其中某种商品在某一时间的市场价格,通常是较多该种商品在同一时间的成交价格的简单算术平均数,因为该种商品在同一时间有较多交易,且其之间的质量、成交价格等差异不大。

但是,某种房地产在某一时间的市场价格,通常不能把较多同一种房地产的成交价格直接进行简单算术平均得出,因为不同房地产之间的质量、成交价格等差异较大。例如,某个城市新建商品住宅销售价格的简单算术平均得出的“成交均价”,通常不能反映该城市新建商品住宅的真实市场价格水平。因为如果该城市在某段时间较差地段或较低端的新建商品住宅销售量增加,则这种成交均价会下降,而其市场价格可能并未下降,甚至是上涨的;反之,如果较好地段或较高端的新建商品住宅销售量增加,则这种成交均价会上涨,而其市场价格可能并未上涨,甚至是下降的。存量住宅之间的质量、成交价格等差异往往比新建商品住宅之间的差异更大,非住宅房地产之间的质量、成交价格等差异通常又比住宅之间的差异更大。由此可见,不论何种房地产,这种成交均价都难以反映房地产的真实市场价格水平。

因此,较严谨地说,某种房地产在某一时间的市场价格,应以一定区域和时间内、一定数量的同一种房地产的成交价格为基础,剔除实际交易中不正常和偶然的因素(如急售、急买、买方特殊偏好、卖方定价策略等)所造成的成交价格偏差,并消除因不同房地产之间的区位、实物和权益状况不同以及成交日期、付款方式等不同所造成的成交价格差异,然后恰当选择简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等方法测算得出。

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