下半年楼市猜想：“大稳小乱”

焦灼。

如果要用一个确切的形容词去描述中国房地产市场2018年上半年的整体环境，那就是焦灼。

在一二线楼市普遍存在“五限”（ 限购、限贷、限价、限售、限商）的背景下，部分一二线城市一二手房屋价格“倒挂”现象日益严重，部分三四线城市却经历了一波“破万”的狂欢。

购房者担心房价走高，开发商正被收紧的融资环境所困扰。

作为高杠杆资金密集型企业，融资渠道受限对于房企而言无疑是雪上加霜，同时，严峻的融资环境又会进一步影响房企的拿地情况。

在下半年的战场中，房价走势如何？房企能否获得一口喘息之机？房企的拿地趋势是否会变？

在受访的多位业内人士看来，下半年，中国房地产市场仍会呈胶着之态。但在这迷雾里，仍有丝丝可循之光，指引着购房者、房企去选择相应的战略，以穿过下半年的“楼市迷雾”。

“楼市大稳小乱”

房价总是牵动着诸多人的心弦。

在新城控股副总裁欧阳捷看来，下半年楼市总体上会呈现“大稳小乱”之态。

“所谓大稳，即‘房住不炒’政策会一以贯之，楼市的调控不会放松，特别是在一二线城市。但某些地区对于风险和危机的认知偏弱，还会出现小乱格局——有的放松、有的收紧、有的打压。”欧阳捷对《国际金融报》记者表示。

在此背景下，一二线城市市场难以继续增长，三四线城市就需要承担稳定房地产投资市场的重任。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙指出，此前三四线城市房价之所以出现强势反弹，主要是因为棚改创造的需求较大以及相对于一二线城市的价格洼地优势。

“但如今三四线城市去库存已经接近完成，价格也上涨到一定高位，价格洼地的优势将在下半年逐渐消失。”黄志龙说。

是否所有三四线城市的商品住宅市场均会降温？

“这要分开来看。环一线城市周边或是东部三大经济圈（京津冀、长三角、珠三角）之内的三四线城市房价已经过一轮涨幅，需求被透支，外加这些城市在政策调控的执行力度上与一二线城市趋同，所以此类三四线城市房价会出现回落，如昆山、太仓等。而中西部的三四线城市，会因市场轮动热度阶段不同、棚改进度不同，而形成明显差异。比如仍处于棚改早期阶段的三四线城市，其房价或在下半年存有上涨空间。”同策咨询研究总监张宏伟对《国际金融报》记者表示。

但克而瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，“棚改和货币化安置是两回事。”

6月25日，市场流出“国开行将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息。受此影响，6月26日地产股集体暴跌。7月12日，住房城乡建设部表示，各地要因地制宜推进棚改货币化安置。

尽管消息出现反转，但围绕着棚改货币化政策的话题早已被推到风口浪尖。

“2018年580万套的棚改总量未变，但如若从过去的货币安置转为实物安置为主，那么对住宅商品市场的需求端就不会有增量影响。需求未增，相应的房价也应该不会出现大幅上涨。”林波表示。

“喘息之机”

目前，虽然部分热点城市仍存一定的房价上涨压力，但对于当前楼市来说，在“房住不炒”基调精准的施策下，各地楼市乱象正在被有效规制。

另一方面，在此番调控大背景下，房企上半年所面临的融资监管环境也愈发逼仄。

上半年的最后两个月，包括花样年、合生创展、富力地产等在内的房企，接二连三中止公司债发行；与此同时，债务违约事件也接连曝出。

据海通证券测算，地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。

资金可谓是房企的命门。

在上半年被收紧的融资渠道压得“透不过气来”的房企，下半年能否得一口喘息之机？

对此，黄志龙表示，下半年实体经济的融资环境可能会有边际放松的迹象，从最近央行多次降准、释放流动性，以及货币政策转变为“保持流动性合理充裕”的表述看，货币政策和融资环境持续偏紧的环境将不复存在。

“但是，房地产市场可能会是个例外，房企的融资环境还将保持收紧状态，但进一步收紧的可能性也不太大。传统渠道对于大型房企和行业还是有天然的偏爱，房地产行业的资产不良率低、抵押物充足、业务模式成熟等优势非常突出。”黄志龙称。

张宏伟认为，虽然下半年融资环境会使得房企获得一口喘息的机会，但从资金面角度来看，三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间，不会因为7月份的降准而改变。

哪里拿地

融资环境必然会对房企的拿地情况造成影响。

数据显示，房企上半年拿地日趋理性，拿地总额及成本却双双下降。2018年上半年，20家代表性房企累计拿地金额6101亿元，同比下降12.4%。具体来看，上半年房企拿地逐季下降。

分区域来看，二线城市仍为房企布局热点，拿地金额占比为53.4%，一线和三四线城市拿地金额占比分别为12.3%和34.3%。其中三四线占比较2017年上升了8.5个百分点。

从数据上来看，上半年三四线城市土地市场热度不减。

但林波认为，2016年、2017年两年进入三四线城市的风潮导致三四线城市土地市场过热，也使得一部分本在三四线城市少有布局的房企考虑后续是否需要进入。

“最近一段时间，三四线城市土地市场出现流拍，且招拍挂的土地溢价率也在下降。因此，我认为房企下半年在三四线城市拿地的热情应该会有所减退。”林波称。

林波指出，“下半年收并购的机会会多一些，因为一些撑不住的中小型房企可能会出售资产。”

数据显示，2018年上半年，收并购总量持续增长，且仍集中于一二线城市。多数房企拿地仍以招拍挂为主，但收并购比例持续增加，并购面积占比已超20%。

随着市场集中度的快速提升，市场优质资源逐渐减少，2018年或将成为房企在一二线城市收并购的最后窗口。